【财讯】果岭假日小区困局：10年不交房 业主入住半成品

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北京大兴果岭假日区贫困局:楼盘十年不提供房间，业主入住“半成品”。

《中国经济周刊》记者曹煦北京报道

(本文发行于《中国经济周刊》年第23期)。

无论是钱还是精力，北京大兴区果岭假日区的老板吴宇已经倾尽一切。 他严格意义上还不是真正的“业主”，因为八年前买的房子至今还没有交房间。

和吴宇一样，“同居”的业主约有150户，也有人等了10多年。 现实中，开发者延期建房的例子不少，但业主10年都买不到房间的事情，真的发生在吴宇所在的小区，有听诗情画意思的名字:果岭假日。

付房费，等十年也是“半成品”

2008年，吴宇支付了房费，“最初是草合同，后来变更为商社合同。 ”。 根据合同约定，他应该在不晚于年前成为果岭假日的老板。

年，苦等无望的吴宇轻松装修了房子，在果岭假日“强制入住”。 因为没有检查室，小区里没有天然气和暖气，市政电气不通。 "冬天怎么也过不去，又搬家了. "

在漫长的等待中，业主和开发者之间已经如水火。 某房地产bbs上的果岭假日小区论坛，从2006年到现在是业主维权的“血泪史”。 “请市建委用水火帮助受害者的人民，拼命解救受害者的人民”“大兴最牛开发者，怎么没人管理”这样的标题的投稿很多。 据说吴宇有业主去讨伐的说法，在过激的情况下破坏了卖场，被捕了。

一位业主在网上发出了这些人的声音。 “我们受骗的买家，每个家都有永远难忘的购买史，选择果岭等于进了黑压压的无底坑！ 我们的购买费用，有些是自己一生积蓄的。 有些人依赖朋友。有些人卖掉房子赶紧买了然后租房子。 办理某笔贷款要借贷款本金住，眼睁睁地看着不能进自己的新房，有多痛苦！ 多么悲惨啊！ ”。

年6月初，《中国经济周刊》记者来到果岭假日区，这个项目的地块很长，包括别墅区和普通住宅。 根据开发者的公开资料，该项目一期占地8公顷，建筑85044平方米，主要包括住宅、商店、办公室等。 开发了二期用地38公顷，townhouse和花园式住宅55万平方米。

记者在别墅区项目现场穿墙，由于多年无人居住，别墅院子里杂草丛生，粗野，有些玻璃破碎，窗户破损，有些路面破烂不堪。

小区环境和“粗鲁”变得鲜明的是，保安盘调查进入小区的人员的“严格”。 《中国经济周刊》记者经过多次努力，最终作为看房者进入了果岭假日别墅区。 记者看到园区内的道路等辅助设施至今还没有建设，某卖场的人员接待了记者。

在项目的南侧位置，两栋工程中的建筑物外面复盖着脚手架和绿色编织网，只有几名工人在其中工作，这个销售楼的人员表示是两个开发商辅助建设的商业体。

记者问现在能不能买房子，这个人说:“现在手续有问题，我也卖不出去。 你也买不起”。 记者还询问什么时候可以建设配套设施时，这个人在项目内“订书机之家”一直没有搬家，所以电力部门还不能通电，只能接临时电。 这个人还说开发者有责任。 否则，为什么要赔偿业主违约金？ 而且现在物业费是开发商付钱的。

售楼员的说明在业主看来不可靠。 “付物业费吗？ 天然气不通，有线电视，暖气不通，电梯也不能用，有什么房地产吗？ ”。 吴宇略显说:“你见过住在别墅的老板自己买煤气罐吗？ ”很兴奋。

与别墅区的冷淡不同，果岭假日的住宅已经停止了很多居民的车辆。 记者说，住宅已经建成了7楼、5楼、3楼三栋，这三栋房子大部分已经预售，吴宇的房子就在其中。 “大家都不想住这样的条件，但不能住在哪里？ ’他一副无可奈何的表情。

合同里有陷阱，要按成本退房吗？

记者作为房人访问果岭假日周边时，在小区旁边开店的老板对记者说:“最好不要买。 这所房子手续混乱，还有诉讼”。

签名为“果岭假日业主”的网民早在去年10月就与开发商签订了共同住宅建设合同。 有些业主只有一张与开发商签订正式购买合同的预付款收据。 ”。

该网民还说，北京市住建委和大兴区住建委等主管部门也多次与开发者协调。 “终于在年5月18日，大兴区政府、北京市住建委进行了监督，要求开发者在年8月31日提交房间，处理剩下的所有问题。 但是开发者对政府的决策只是表面的回应。 ”。

去年3月，据媒体报道，在业主维权后，开发商同意根据已经支付的房款的1万分之一，每天支付违约金，但关于什么时候支付住房，至今还没有确定答复。 当时，该小区开发者项目负责人徐晓明在接受采访时强调:“延期交房实际上表现为业主信息，一切都是按照商社预售合同的约定进行的。”

根据多个业主的反馈，对开发商的合同条款中到期的房间责任条款，进行“协商处理，但购买者有权退房”，或者“如果不能协商处理，购买者退房，双方同意。

很多业主无视这个，陷入了现在的“深集”，因此无法自拔。 “听说开发者通知说可以用2万元1平方米退房，但是这个标准在附近买不到房间，不能用买房的成本退房。 ”。 吴宇说:“退房也要先看钱。 否则，房子被退款不给钱怎么办？ ”。

长期关注房地产纠纷的北京吴少博律师事务所合作伙伴吴少博在接受《中国经济周刊》记者采访时说，从法律角度看待果岭假日的现状是不自然的。 “整个项目现在没有正常运作，业主的房屋处于‘冻结’的状态下，前进并不容易。 从退房的角度来看，经过十多年的长期，其中的好处是取舍很多。 ”。

吴少博说，房屋经过十年引起的上升是市场行为，不是必然的上升行为。 是否支持这样的预期收益在司法实践中还是个争论的问题。 "开发者是否有能力支付也是个问题. "

开发者的预约证连续五次到期

“你见过十年不交房间的项目吗？ 你见过签订合同不给我收据，一栋房子分成两半出售的开发者吗？ 虽然不赔偿违约，但你见过每年延期提交日期，每年签署补充协议的开发者吗？ 你见过建设委员会的监督管理、向建设委员会写保证但从未执行过的开发者吗？ 容易失踪，威胁着业主。 如果你有投诉，你不会见房子的开发商吗？ ”。

在搜狐焦点房地产网上，匿名人士这样评价果岭假日开发商北京亚奥先科房地产开发有限企业(以下称“亚奥先科”)，他说:“如果你见过这些情况，我想所有的情况都集中在一个开发商身上。 你没见过吧。 现在这样的开发者遇见了我们。 ”。

根据北京市公司信用新闻公示系统，爱荷华先科成立于2000年11月，注册资本1000万元，法人代表谢佳莉。 许多受访者告诉《中国经济周刊》记者，谢佳莉是港籍，果岭假日项目负责人徐晓明是其丈夫。

值得注意的是，据爱荷华先科的《出资历史新闻》报道，韩小招、徐晓明、任凤英三位“自然人股东”除了出资额545万、245万、200万元外，北京佳兴园房地产开发中心还有出资额10万元的“法人股东”。

知道某大兴房地产的人告诉《中国经济周刊》记者，北京佳兴园房地产开发中心有政府背景，参与过大兴区早期的商品房开发。 该中心曾经的负责人后来还担任过北京市大兴区某职能部门的负责人。

最让亚奥先科产生疑问的是，预约证连续5次到期。 据北京市住建委网站消息，亚奥先科以果岭假日和果岭华舍的名义，取得了5个“商品房预售许可证”，时间跨度从2005年12月到年1月7日。

上述5个预约证的地址都位于大兴区黄村镇宋庄村，但预约证下面显示的消息是“预约许可到期，未出售房屋不能在预约合同网上签约。 这个项目楼需要申请初始登记，取得房屋所有的票，然后在进行现房销售和现房合同的网上签约。 ”。

一位地产界人士说:“预约证到期意味着工程基本达到了竣工检查条件。 逾期仍不能“期转现”的情况下，工程有可能有烂尾巴的问题，建筑质量有问题不能通过检查，或者工程有违反计划的可能性。 ”。

根据建设果岭假日商品房项目的中国新兴保信建设总企业内部报道，有关部门给予了项目部各员工充分的肯定。 “年9月17日，北京市大兴区环境保护、城管、消防、卫生、质量监督站、公安、黄村镇政府组成的联合执法大队前往项目现场开展联合执法检查，项目部通过了联合检查。 ”。

房地产资产管理计划几乎要违约了

年下半年，虽然收到了购买者多年的购买费用，但是没能按时支付房间的爱荷华先科，开始通过房地产资产管理计划继续融资。

当年9月，信达澳银基金管理有限企业全资子企业信达新兴财富(北京)资产管理有限企业(以下称“信达新兴资产”)开设了《信达新兴资产——北京亚奥果岭假日房地产投资专业资产管理计划》(以下称“北京果岭管理计划”)

信达新兴资产披露的这一计划风险管理措施如下:土地第一顺位抵押，估值约8.2亿元，整体抵押率在50%以下。 项目企业所有权当铺根据需要强制降价销售持有的不动产。 其中特别指出“项目企业的实际管理者徐晓明提供连带责任保证”。

根据公开资料，年4月，北京果岭资管计划已经到期，但由于无法及时支付投资者的利息，构成了实质性违约。 关于违约的原因，信达新兴资产说项目方面的流动性不足。 那年5月15日，信达新兴资产为已经延期一个月的兑付的北京果岭资管找到了债权收购者，最终解决了违约危机。

媒体报道，在这场违约危机中，信达新兴资产的许多措施引起了投资者的质疑。

一是融资规模。 根据信达新兴资产提供的资料，融资方亚奥先科总资产1.2亿元，净资产1亿元，但这种资金实力融资3.5亿元，融资额在公司净资产40%以下的行业常识，这种规模明显较高。

二是报道披露时间的长短。 年3月27日，信达新兴资产向投资者发布了重大事项公告。 截至2005年2月25日，贷款人未能按约定将保证金集中到监督管理账户，属于严重违约行为。 这一天，根据公告已经过了一个月。

三是监督管理不足。 根据协议，亚奥果岭项目销售资金在专业计划到期前3个月归集，每个月归集额在1.2亿元以上。 “很明显，管理者没有监督资金回收情况。 》有投资者的表示。

业内人士坦率地告诉媒体，从2005年到2005年陆续收到了5张预售许可证，但在未能按照要求开始销售的背景下，信达新兴资产在北京果岭资管计划中明显未履行尽职调查的责任。

打赢官司没用吗？

对吴宇们来说，这样的日子什么时候结束，必须找到长时间不能腾出房间的理由。 对此，记者在采访中询问了多个版本。 一是项目相关手续没有得到批准。 一是资金不足，没有制造煤气和电等的钱，所以必须慢慢做。 一些业主推测，开发商希望以成本，甚至2万元/平方米的价格退房，重新出售返还的房间，获得上升利润。

一位网民在网上发布消息，果岭假日项目不能一直进屋的理由是:工程费用没有核算，施工队不会交付建筑物。 大楼必须经过计划检查才能竣工。 拆迁没有完成，国土局也欠了没有检查这个项目的高利贷，土地已经被抵押了。

这个“死结”之类的项目什么时候复活，因为开发者没有面对媒体，所以果岭假日的困境背后依然多雾。 但是，可以明确现在看起来还很远的房间的时间和没有什么样的“家”的人。 记者和徐晓明联系了很多，但在发布消息之前没能联系到本人。

吴少博律师在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，果岭假日目前的“困境”，必须依靠政府干预，处理房地产的“合法性”问题。 “关于这件事有三种法律关系，业主、开发者、政府在调查了三者10年内无法提供房间的责任后，必须使用法律手段进行适当处理。 ”。

吴少博说，首先从双方合同来说，是违反开发者合同，应该承担相关的违约金，同时业主有权退房，有权偿还其住宅上涨部分的预期收益。

其次，明确开发人员在开发过程中违反了相关法律规定，相关政府职能部门有义务监督开发人员的行为，进行相关行政处罚，由开发人员责任给业主造成的损失也可以由行政机关协调。

最后，如果政府的职能行为导致开发者不能按时支付房间，开发者也可以主张政府相关的行政赔偿。

《中国经济周刊》记者多次致电北京大兴区住建委，就果岭假日项目的相关问题表示采访意图，但都没有结果。

“我们买房子不是为了拿开发商这个违约金，而是为了早点住”吴宇说:“打赢官司也没用，我们有什么办法？ ”情绪低落。

(应采访对象的要求，文中吴宇是化名)

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