【财讯】上海110亿新地王打破中国土地成交记录，房价暴涨的真正原因是什么？

本篇文章6832字，读完约17分钟

信贷以110.1亿的合计金额占领上海静安区住宅区，以10万/㎡的名义地板价格，创造了中国土地成交史上最昂贵的地王记录，接近未来项目的售价或20万/㎡。

来源|21财务汇款( id:jiayou21cbh )

中国楼市又打雷了！

上海静安中兴社区住宅小区进入招牌阶段，拍摄价格46亿美元，18家公司来竞争。 最终信贷以110.1亿的总额获得，以10万/㎡的名义地板价格、14.3万/㎡的可销售面积地板价格、139%的溢价率，接近中国土地成交史上最贵的国王记录、将来的项目销售价格或20万/㎡。

这个消息震惊了无数人！

我知道最近国家在各个层面控制楼市，从一线到二线热点城市不断出台有限购买的政策，银行对房屋的放贷政策也同时收紧。 所以，笔者最近认为至少几个月内楼市应该没有大的动静。 但是上海地王的出现颠覆了这一切！

"地王有地王的道理. "

存在是合理的。 国家从各个层面抑制楼市也没有阻止新的地王的出现，这证明地王自然出现是有道理的。 首先，让我们看看地王的基本情况

让我们研究一下国王的内在价值

1、地理位置优越

上海市内本来就土地不足，很少有人像中兴社区那样具有高质量的地理位置，但我们知道这次上海静安中兴社区的位置特征很明显。

中兴社区地块位置极好，地铁3、4、8号线被包围，人民广场和外滩之间的直线距离都是3公里，离上海站的直线距离是2公里。

中兴社区被三条上海第一地铁线路包围，四通八达
。

距人气景点和商业中心外滩、陆家口、人民广场3公里以内

2、成套成熟

中兴社区不是荒地，其周围有成熟的社区和辅助设施。

有市北中学、宝山路小学，还有第十人民医院和上海市中医院。

中兴社区四面八方的社区成熟

中兴社区配套设施齐全，学校、医院齐全！

3、用地条件苛刻

中兴社区此前称“出让毛地”为“鸿临园旧改项目”，但由于当时的开发者负担不起巨额的拆迁金，最后由政府接收。 政府接战后，提出了极其严格的土地出让条件。

中小规模住宅的建筑面积必须在80.0%以上，79022.9平方米以上(这在建造高级住宅方面不能说是很大的限制)。 。

另外建设5.0%以上要求持有商业不动产100%的保障性住宅等。

正因为条件艰苦，最终为了取得土地，他想摧毁圆木桥的不动产来获得这种资源。

4、协同效应显着

实际上，中兴社区所在的原闸北内圈内现在出售的楼盘价格不低，水涨船高，周边大楼的价格为这次国王嫁人。 (嫁妆有好处，地王出现，周边地区的行情绝对上涨！ ）

旧北内圈内近年来是上海豪宅市场的新兴区域，区域内销售苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园、新湖青青国际等高端楼盘，其平均价格不低于7万元/平。

"信贷是谁？"

分析完地王的价值所在，这次让我们吃惊的是另一个事件，那是这次地王的创造者融信集团。

金融信集团这次拿地，打败了中国最有实力的18家房地产公司。 包括各大中央企业、万科等豪门。

参加这次竞争的房地产公司列表:

1雅居乐2世茂3金辉4金茂+中铁5西藏城投6龙湖7融信8招商9仁恒10保利11合景泰富12新城13融创14葛洲坝15旭辉16中粮食+建发+初开17华润+华发18万科

据笔者介绍，融信集团是一家没有国资背景、位于福建的民营公司，在香港上市，其基本情况如下

融信中国( 03301.hk )是新晋崛起的闵类住宅企业。 成立于2003年9月，原名福建融信房地产开发有限企业，2009年7月14日正式更名为融信(福建)投资集团有限企业。 企业注册资本6.67亿元，具有国家一级房地产开发资格，总部设在福建省省会城市福州。

年起融信离开福建，在福州、漳州、厦门、杭州、上海五个城市有项目。 在克利瑞公布的全国房企年度销售业绩排行榜中，信贷以295亿元排名第29位，同比上升15位。 3月16日，融信宣布总部将从福州转移到上海。

其实，信贷集团已经不是第一次打败这么nb的大房地产公司，在年刚开始的两周里，信贷集团已经有惊人的表现了！

今年春节后不久，融信为5739元/平方米，溢价为27.5%，用大师击败万科，竞争馀杭开年初的宅基地。 馀杭后，融信成交价13072元/平方米，按溢价53.8%购买萧山嘉瑞华庭。

但是，发出激烈信贷的代价也是，让大部分房地产公司退避三尺，决不是一样的吧。

信贷上市时的负债率超过了1541%。 上市后，融资的负债减少了，但到去年为止，融资中国资产的负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%、85.42%，连续几年在港股40家房地产企业中居首位。

信贷的债务结构短期债务占有率很高。 根据克瑞的统计报告，年，65家重点住宅企业的长期负债比平均为2.12，信贷比为0.73，长期负债比位居统计内公司倒数第二。

这种激进扩张的把握战略，没有太大提高信贷的价值，现在的市值也只有100亿港元左右，这是最近随着港股整体上涨的情况。

信贷笔者想说得更多，信贷敢于在刀尖上跳舞与我国房地产市场和金融体系的整体结构密切相关。 因为二线城市的地皮和房子是最高的保值资产，是银行最喜欢的抵押物和融资品。 但是笔者也建议融信集团，经常在河里走不弄湿鞋，好好管理风险！

“这意味着什么？ 北上深楼价格会上涨吗？ "。

上海以这样惊人的价格夺取新地之王，有什么长期意义吗？

1、全面超过香港

我认为上海中兴社区地王最具指标意义之一是使香港楼市变暗。 例如，8月4日，在香港也在位置等各方面，与上海中兴社区相似的地皮被中国内地公司拍摄。 具体情况如下。

财经于8月4日报道:

内房进入本港房地产迅速发展市场，又多是一名猛将。 属于市区临海地区的油塘商住地皮，多个内房参与争夺，最终央企五矿集团五矿房地产( 00230 )以超过市场预期上限4成的40亿元以上中标，每英尺地价超过7000元。 五矿是指企业实现“走出去”的第一步，项目总投资达到70亿元。

香港地块位置良好，周边配套设施齐全

香港分区谷歌地图的现实状况

香港市区临海地区油塘商住地皮基本新闻

从上面香港地块的位置图和周边状况的现实情况来看，尽管这个地块没有上海地区那么有特征，但在土地更缺乏的香港地区已经是宝贵的地皮。 在这样的土地上，五土矿业的最终土地价格是人民币每平方米6.3万元，远低于上海的10万元。

2、北上深楼价格会继续上涨吗？

北京、上海、深圳对人口和资金的吸收能力是全国最强的，但对楼市来说人口和资金是最重要的两个因素，他们代表着控诉和购买力。 因此，尽管国家和地方不断开展限制性措施，这些地区的楼市没有大的变动，依然保持着向上的态势。

然后，北上来的深三地基本上是楼市互相跟着，出现你上升我们上升的局面。 以前，三块土地的价格记录如下。

年融创北京农展馆的地块，实际成交总额约为43.24亿元，换算成大楼价格约为7.31万元/平方米。

年丽丰上海黄浦区五里桥地块，换算成楼面价格约为8.55万元/平方米。

年泰禾深圳宝安区尖岗山地块，折合楼面价格约7.99万元/平方米。

因此，因为静安区划远远超过了以往的记录，所以我们认为北上的3处深度将来的土地价格有可能进入新的阶段。

“房价上涨是因为货币吗？ "。

今年以来，一线城市和一些热点城市的房价一直在上涨。 那么，本轮房价上涨的理由到底是什么呢？ 真的是因为货币开销吗？

根据中房研协评价研究中心的“中国房地产市场研究(年第二季度)”的报告，房价高涨的原因是货币和信用的缓和。

据报道商品房价格的上涨与货币供应量、贷款投入量密切相关。 十年来广义货币m2增加了近117万亿美元，增加了362%。 去年下半年以来的房价反弹与同期内长时间贷款利率下降有显著的联系，与去年下半年以来m2的迅速反弹也有显著的联系。 以往两次房地产市场的反弹是市场的自愿周期性调整，而本轮房地产市场的反弹是政府人为加速库存去除的结果，这种加速库存去除的重要手段之一是货币和信用的缓和。

但是，业界内这种看法不同，在比较市场上房价泡沫是由中央银行货币的超过引起的，中国中央银行货币政策委员会委员樊纲认为只有不动产不能在货币问题上处理。

在8月11日举行的博鳌房地产论坛上，樊纲指出，由于在一线城市价格高涨，其他城市也同样面临着库存清除的问题，房地产市场的高涨需要整合和解体很多因素，不能归结为货币的超发。

“这两年的货币比上一两年有所增加。 为什么房地产高涨，前两年为什么没有上涨？ 说货币多，货币怎么达不到三四线城市，怎么到一二线城市？ 我现在不能去猪肉那里。 你是怎么来房地产的？ 去年炒股票，现在不炒股票吗？ ”。

海通证券首席经济学家李迅雷认为房地产泡沫迟早会破裂。 这是比较自由的市场，因为如果是市场，价格很难人为控制。 居民的住房贷款比去年同期增加了两倍以上，但由此房地产不一定繁荣。 就像去年上海综合指数在5000点以上时一样，场内和场外融资也异常爆发，融资规模创历史最高，但转换的是股东灾害。

“暴涨会推广下一个城市吗？ "。

北京、苏州、合肥三城一周内密集发布楼市政策，行业上已经不仅仅是地方管制，还模糊地看着中央相关部委的规影。

未来的房价怎么样？ 据中房研协会报告，上半年，许多热点城市的房价已经有了比较大的涨幅，下半年很难维持这种上涨状况。 但是，由于地价急速上涨的支持，这些热点城市的房价在下行空之间不大，盘整后缓慢上涨是未来的趋势。 去年以来，在部分房价上涨缓慢的城市，可能会看到额外的上涨，但幅度有限。

据《21世纪经济报道》报道，南京、苏州等二线城市市场交易的冷淡和政策水平的重压，带来了与房地产市场联动的影响——资金外流。 比尔市的资金充斥着“强二线城市”，在东部核心城市周边和中西部地区的中心城市，寻找新的投资出口。

中原地产首席分解师张大伟说，在现在资产不足的背景下，将来的住宅交易市场和土地市场依然有持续升温的动力，但热点地区将转移。 在“强二线”城市经历行情后，没有受到政策推动的地区中心城市引起了资本的关注。

“出现了下一个楼市高涨的迹象！ "。

8月9日，经过500余次竞价，武汉站附近地块在初开股票[7.26%资金研报]以73.5亿元获得，溢价率达到185%，楼面价格为1.42万元/平方米。 同日，武汉市场还有两个商服分区，分别获得华侨城和前海生命体。

8月11日，融创投资20亿元获得广西南宁五象新区两个居住区，首次进入南宁。 两块土地总量约34万平方米，大楼地价分别为5657元/平方米和5957元/平方米。

8月11日，福州市以55.86亿元的价格转让了5块土地。 其中，五一新城地块经过近60次激烈争夺，被阳光城以总额15.5亿元竞争，溢价率达到106%，实际上可以销售大楼价格45511元/平方米。 这不仅是福州的历史单价创新高，而且明显高于周边的房价水平。

世界资产不足，钱找投资项目，到处都是资产泡沫的时代，中国二线城市楼市可能是未来短期最有投资价值的目标。

“为什么物价会受到控制？ "。

这可能是目前最受质疑的问题。 因为我们的经济依然在迅速增长。 物价控制不是自主选择的，不是被动形成的。 根本原因是普通人收入水平的增加有限。 收入没有大幅增加，没有费用，物价怎么可能快速上涨？ 知道普通人的收入主要是工资性收入，中高层的收入主要是财产性收入。 现阶段房价的急剧上涨导致工资收入的增加完全赶不上财产收入的增加。

贫富差距在房价上涨的十几年间不断扩大。 贫富差距的增大如何影响物价水平？ 对富人来说，资产已经满足，持续增加的财富不会让他们花费太多，但对普通人来说，名义收入正在增加，但实际购买力并没有增加，所以消费欲望没有增加。 物价总水平也比较稳定。

“为什么房价不能控制呢？ "。

主要原因仍然是房子依赖的土地不足。

土地入市有严格的限制，相当多的土地被严格限制用途。 住宅用地的供给总是处于紧张的状态。 城市化带来的大量人口上涨了地价，房价也上涨了。

第二个是货币因素。

几年前，在货币坚挺的时候，人们的观念是储蓄养老，但现在人们买房养老，从有货币到有房间，这是很大的变化。 是房价持续上涨的重要动力。 其实有货币和有房间都是储蓄行为，但现在的房子比货币更有价值。

二线房价还在上涨，但上涨的动力只是在变化。 初期的第一依赖于人口的流入。 如果说人口高涨的房价还合理，那么现在依赖货币注水上涨的房价显然不合理。 因为其基础不稳定，含有大量的投资成分。 人们买房不是基于住宅的诉讼，而是基于资产价值增值的诉讼，有钱就成家。

在一线城市，住宅占家庭资产的65%以上，随着房价的上涨，这个比例在增加。 把鸡蛋放在篮子里反而合理。

第三，房子的比较稀缺性。

普通费用不够，可以更快补充。 无论是着手储备，还是从外部进口，还是加速国内公司的生产，都可以在短时间内增加供给，物价很快就会恢复平衡状态。

房子作为不动产，房子不能用上述几种方法增加供给。 只能出让地方的土地后盖房子出售。 不能说周期相对长。 另外，增加的供给也赶不上诉求的增加。 这有些说明物价可以迅速管理，但房价很难管理。

但是，这个房价上涨有明显的结构差异:一二线城市持续上涨，三四线城市持续低迷。 这种完全被一些权重拉动的房地产牛市是危险的牛市。 因为权重消耗的资金量庞大，指数漂亮，但效率非常低，几乎不能持续。 从这个立场来说，一线楼市也在反噬货币，现有资金不敢撤退，需要更多的货币来支撑房价上涨。 现在房价稳定了，将来需要更高的价格和更长的时间来处理差距问题。

现在，热点二线城市对楼市加压，有一线楼市长的时间限制，老龄化正在发展，房地产税越来越近。 这些表明购房的最佳时机已经过去了，房价的波动性风险越来越大。 聪明人已经不买房子了，但还买房子既是自住也是跟风，两者都承担着很大的负资产风险。

"日本房地产的教训值得警惕. "

迄今为止，国内经济学家认为中国的房地产市场和日本的初期情况很相似。

1985年9月，美英德法日五国财长派对纽约广场酒店就长期争论的日元升值达成协议。 之后的一年里日元对美元上涨了一倍以上，对出口造成了很大的冲击。

日本政府为了刺激国内经济，完成了外向型内需型经济过剩，连续5次降低利率缓和银根，基础利率下降到历史最低点，货币供应量每年超过10%，1998年超过15%，市场的

由于当时日本对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金没有如政府所愿流入制造业和服务业，而是流入容易吸收、有“效果”的股票市场楼市，股票市场价格暴涨。 [/BR/] [/BR/]在1985年以后的4年间，东京地区的商业土地价格上涨了2倍，大阪地区上涨了8倍，两地区的房价都上涨了2倍以上。 在这个过程中日本政府没有采取比较有效的措施引流资金和监督管理资金，而是放任不管。

另外，在资金泛滥的情况下，本来应该紧缩的信用不仅没有紧缩，反而进一步扩张，掀起波澜加油。 为了追求高额利益，日本各大银行将不动产作为最高的贷款项目，来者不拒，有所追求。

最终房地产和股票市场泡沫破裂，多个日本家庭资产大幅缩小，长期背负着严重的财务负担，在相当长的时间内会严重影响正常费用。 日本银行和非银行机构的不良债务达到了100兆日元，最终注销的达到了数十万日元。 破产和被收购的银行和房地产企业数不胜数，大量建筑物成为“烂尾楼”，日本进入了“失去的十年”。

美国次贷危机不详细说明过程。 次贷危机爆发的根本原因是住房贷款超过了许多购买者的偿还能力，其背后包括银行、政府和购买者自己。

关于中国房地产泡沫是否会继续扩大，什么时候破裂还不清楚。 日本、美国既然有悲惨的前车之鉴，中国政府和各界就有必要尽量想办法，抑制房地产市场的过度繁荣，不要重复同样的事情。

21财闻汇综合自:财经禄略( tttmoney8)攻略哥、中国经济网、凤凰房地产( id:houseifeng )、楼市参考( id:house0929 )、房地产人智囊团( id:dcrwit

“一带一路”作为新形势下中国向世界提供的重要公共产品，如果能与“绿色金融”更紧密地结合，将对世界经济的恢复、应对气候变化起到积极的作用，最终塑造中国绿色快速发展中负责任的大国形象

对中国经济中期来说，风险首先是改革进展缓慢，依靠政策刺激和信用继续实现增长目标。 这支持短期增长，但生产力下降会损害中期增长前景，信用和负债持续增加会增加风险。

关于王宝强的资产配置，我建议把不动产配置在总资产中的比例降低到30%。 对事业处于鼎盛时期的王宝强来说，需要越来越多的股权投资，增加创业投资，这样的投资至少要占总资产的40%。 另外，银行资产管理、保险、股票等在投资资产中所占的比例上升到20%。

m1增速创新高，m2增速创新低，主要原因是房地产销售爆炸居民加杠杆公司的现金流改善，公司存款活跃化，m1上涨没有比较有效地传导给实体经济和m2，货币流通速度下降，稳步减少，利好。