【财讯】2016年去库存取得重要进展，库存量连降9个月

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《中国经济周刊》记者王红茹|北京报道

(本文发行于《中国经济周刊》年第一期)

去库存是年中央经济实务会议提出的“三去一降一补”五项重要任务之一，勾结整年。

降低首付比例，发行购买补助金，受税收优惠等一系列政策的影响，年房地产的库存清除效果显着。 根据国家统计局去年12月13日公布的数据，截至11月末，全国商品房等待销售面积为69095万平方米，比10月末减少427万平方米，全国房地产库存量连续9个月减少。

中央地区合作去库存

近两年，房地产市场略有低迷，特别是在三四线城市，库存积压，去库存成为房地产市场管制的重点。

我国房地产的库存到底有多少？ 国务院快速发展研究中心副主任王一鸣曾经在中国经济50人论坛年会上宣布，截至去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米。

为了实现库存去除的目标，中央、地方从供求两端推出了库存政策。

首先中央发出了“最初首付的3成减少到2成”的好消息。 年2月，中央银行、银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策问题的通知》，在不实施“限制购买”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业个人住房贷款基本上最低首付比例为25%，各地5个百分点 对于有一套住房、未结算相应住房贷款的居民家庭，为了改善居住条件重新申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整到30%以上。

首付比率下降的同月，中央银行联合共同住房建设部、财政部的发行文提高公积金存款利率，职工住房公积金账户的存款利率按1年期定期1.5%存款基准利率统一执行。 另外，财政部发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，全面降低了交易环节的税金，减轻了购买价格。 2月底，中央银行将存款准备金率下调了0.5个百分点。 一个月内，一系列金融利益政策有力地刺激了市场的诉求。

国家发改委比“去库存”也大把戏。 年8月3日，国家发改委在其官网上宣布，下半年将加大对房地产库存清除的因城措施控制力度。 商品房库存大的城市可以通过发放购买补助金、先租后卖、与政府共享产权等方式促进居民的购买。

各地都通过了“购房津贴的支付”。 为了在各地比较有效地去库存，发表了“直接补助金”等多项政策，“辽宁大连向高中毕业生发放购买补助金”、“河南住建厅鼓励各地发放住房补助金”、“四川德阳农村居民购买补助金每套5000元的

中央合作，去库存很有效。 根据国家统计局公布的数据，截至去年11月底，商品房等待销售面积约7亿平方米，同比减少约0.8%。

去库存很快

35城市商品住宅库存接近历史低位

《中国经济周刊》年第二十二期《江西省四地库存调查》

测定库存压力的重要指标是库存的脱化周期(也称为“库存比率”，库存比率=当月新商品住宅的库存面积/过去6个月销售面积的移动平均值)，反映了市场供求关系的变化。 因此，城市房价的推移也维持着比较密切的关系，因为如果存款比持续下降，相关城市房价的上涨压力会持续增加。 存款比持续上升，房价下跌的可能性就会增加。

根据易居房地产研究院去年11月22日公布的35个城市新商品住宅的最新库存数据，去年10月的35个城市新商品住宅的库存销售比即库存去除周期为8.9个月。 请注意历史数据。 现在库存低于历史记录，接近6年的最低点——年2月的7.5个月。 易居研究院智囊团中心的研究负责人严格跃进，说年前第三季度35个城市的库存周期总体下降，接近历史低位。 现实中，会进一步加剧这种城市房价上涨的压力。

广州是其中典型的。 在全国库存大的背景下，广州的库存大幅下降。 广州市政府官方媒体发布的《广州市供给侧结构改革整体方案(―年)》显示了广州市的库存清除任务表，目标是按计划每年解决45万平方米。 但是，仅三个多月，广州市单手商社的可销售面积就比年末减少了121万平方米。 另外，阳光家族数据显示，截至去年11月，广州市整体库存清除周期已经下降到5.7个月，远远低于被认为是正常水平的8~10个月。

在库存政策的背景下，一些二线部分城市的房价上涨过快，另一方面三四线城市的销售依然无力，这显然偏离了政府制定库存政策的初衷。 因此，一线城市和一些热点二线城市每年开展多次房地产调控，进一步收紧楼市政策，提高了购买资格或贷款门槛。

如何看待年房地产市场出现的“冰火双天”全国房地产商会主席顾云昌对《中国经济周刊》记者说，年房地产出现了双重泡沫，即一二线城市的价格泡沫和三四线城市的数量泡沫。 引起这种状况的是过去几年来地区的供求错误，“大量的房子建在三四线城市，三四线城市的购买力不足。 人口导向流向一线城市，导致一线城市房屋供应量不足，供应供不应求，三四线城市供应量过大，供应大于需求。 地区供求关系的不匹配，土地供给的不匹配是首要原因。 在城市化进程中，大量人口进入了一线城市，但土地供应正好相反。 ”。

七成的库存在三四线城市，怎么走？

年全国两会期间，中国人民银行副行长潘功胜表示，中国房地产市场总量过剩，地区分化。 7.2亿平方米的库存房间中，70%分布在三四线城市。 据此，约5亿平方米的库存分布在三四线城市。

三四线城市高库存形成的原因是什么？ 顾云昌说，从2010年开始在一线城市开展，之后在全国许多二线城市开展的限购政策，实际上给房地产开发公司带来了传导效果，使开发点转向三四线城市，由此带来了三四线城市的高库存。 但是，当时开发公司忽视的是，真正的购买诉求实际上还停留在一线城市和有点的二线城市。 由此，限购给高库存和二线城市住宅市场的房源带来了结构性的不足。 ”。

总之，三四线城市经过一年的库存转移，取得了重要进展。 在年12月26日召开的全国住房城乡建设业会议上，住房和城乡建设部部长陈政高充分使用住房公积金，鼓励农民工和农民进城购买住房，推进小屋货币化配置，迅速发展跨境房地产

将来的三四线城市还有很多库存，一点专家也为下次库存开了“处方”。

中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日报》上就三四线城市房地产库存的政策撰写论文时表示，对于房地产库存较多的三四线城市，应重点结合清除库存和促进人口城市化。 通过加快农民工市民化，以满足新市民住宅诉求为第一出发点，扩大比较有效的诉求，开通供求渠道，消化房地产库存。

顾云昌认为农民工集团居民有其房子是三四线城市库存的首要对象和阵地之一，最好让农民就地市民化。 “农民工的收入很低，参照普通商品住宅购买标准可能还不够。 下降到首付20 %的购买门槛对农民工集团来说也很高。 因此，如何促进农民工集体购买，使用公租房等政策性住宅吸引和购买农民工租赁，需要越来越多的工作。 ”。

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年第一期《中国经济周刊》的封面