【财讯】＂地产界崔永元＂胡景晖＂被离职＂后 谢勇四个字回应

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长居公寓的“好戏”:“真相”与“警告”

本报记者王营实习生唐月慈北京报道

8月19日上午，虽然已经到了初秋，但是天气迅速凉爽炎热。 在北京宋庄简陋的艺术馆，原我爱的副总裁胡景晖坐在红地毯店的舞台中央。 三个风扇在周围嗡嗡响。 在演讲中，胡景晖经常挥舞着腿，站起来回答记者的问题时也抱着双臂。 他逻辑清楚，思维活跃，但胡景晖显然竭尽全力稳定他的感情。

在炮击中“自由、蛋壳等提高房租”，8月17日下午，胡景晖与我会长谢勇商量了4个小时。 胡先生称这笔生意为“末日审判”。 后来，在我家工作了18年的胡景晖被大家熟知为“离职”。

这场仓促简陋的发布会是胡景晖一体的独角戏。 除了呼吁谢勇和讲述与左晖的过去外，“长租公寓提高房租”也是重要的主题之一。 胡景晖在会议上说:“末日审判时，我的另一大罪状是我说了长租公寓的爆仓，肯定比p2p爆雷厉害。 这也没错。 我告诉政府，我们必须诚实介入。 不要看规模，要保证生意安全。 ”。

很明显，同行不赞同胡景晖的“指控”。 胡景晖召开发布会那天，发表了自由理事长左晖、自由ceo熊林、爱我家等声明，否认要提高房租。

更意外的是，8月20日，住宅租赁板急剧增加。 其中，我爱房子上升了5%。 这个股价意外上涨，而21世纪的经济报道记者采访了谢勇。 谢勇只回答了四个字，说“我业绩很好”。 但是，当问到胡景晖的“申诉”等问题时，谢勇不回答。

“指控”和“反诉”

胡景晖对长租公寓的“起诉”，因为租赁是民生问题，资本介入长租公寓是件好事，但不能随心所欲。 例如，以自由蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以超过市场租金20%-40%的价格关闭房间，违反市场规则，造成了巨大的风险。

规模赛跑是长租公寓的一大典型玩法。 比如蛋壳，自成立以来，蛋壳公寓对外公布的规模惊人。 根据其提供的数据，蛋壳公寓从去年5月开始在全国配置，年末的管理房间量突破了1.3万间，去年9月末突破了4万间，8个月内迅速增加了3倍。 截至去年7月，管理房间近13万间，现在进入北上广深和杭州、天津、武汉、南京等8个市场。 自由在规模上更大。 熊林在接受媒体采访时表示:“到年上半年，自由管理的公寓超过了70万套。 十年后，排名前十的租赁公寓公司可能会占60%的租赁市场，但自由占整个市场的20%，有些积分城市希望达到30%。 ”。

长租住宅机构的规模赛跑最终引爆的争论点是“提高房租”。 许多例子表明，在争夺房源期间，机构之间短兵相接是不可避免的。 提高房租以获得越来越多的住房资源是普遍的方法。 胡景晖认为:“他们的这种行为扰乱了业主的心情，提高了业主的食欲，对业主也开始变得昂贵。” 另外，胡景晖说:“装修也是房租上涨的原因之一。 装修本身没有问题，但现在，为了取得标准化的效果，无论住宅的客观条件如何，都一律要求装修，这部分增加的价格当然转化为房租。 ”。

当然，胡景晖强调，在“申诉”的长租住宅提高房租之前，供应、申诉、季节等因素也是影响房租的因素。 但是胡景晖认为正好猪肉的价格也随着季节的变化而上涨，这是有规律的变化。 这是因为这些不会影响长期趋势。

关于胡景晖的“申诉”，租赁公寓运营商们当然不同意。 其中，熊林的声明解释最为详细。 熊林认为租金的上升受季节、地区、人口流入、就业率、租金供给总量、结构、质量等多种因素的影响。 经过6年的迅速发展，租赁机构化的比例也不到3%，在北京的自由度也不过8%。

8月20日，自由向21世纪的经济报道记者发布了《关于维持住宅租赁市场健康稳定发展的证明》。 根据《证明》，“为了坚决落实北京市政府主管部门对房屋租赁公司提出的《三不》大体和关于稳定租金的指导意见，北京自由生活资产管理有限企业在今后三个月收入两端价格稳定，供给稳定，向北京市场新 全国九城更新房源涨幅不超过5%。 ”。

我家和蛋壳公寓也否认提高房租。

真相与警告

那么，租赁公寓在提高房租吗？ 这是很多人想知道和讨论的“真相”。 但是他说，由于这场争论面太广，更多的业界人士希望保持沉默。

21世纪的经济报道记者采访了几个行业相关人员。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“最近，北京等一些大城市的房租上涨比较快。 第一个原因是租赁公寓运营机构争夺房源。 现在租赁公寓市场发展迅速，被很多机构奔跑的马包围着。 这也与资本干预有关。 就像共享自行车市场一样，竞争激烈时，几家大公司在资本支持下使用昂贵的扩张方法。 ”。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为分散型长租公寓确实可能容易发生定价问题，但集中型长租公寓受制于严格的财务推算，因此是合理的。 “分散型行业与小业主的谈判有关，也许一个营业员可以决定项目的定价，但案例多的话容易出现问题。 ”。 但是，甘伟表示:“长期租赁公寓运营商在市场上掌握的住宅资源现在不足市场份额的5%，不足以推动市场价格上涨，与垄断力不同。 即使在北京的长租公寓拥有10%-15%的份额，也只是小力量。 因此，提高房租不是不合理客观的，而是因为判断出有逻辑问题。 ”。

关于长租公寓的论战，商人潘石屹的解释可能最接近“真相”。 “房租高涨的深刻矛盾长期以来房屋供应供不应求。 租金收益率这么低的情况下，有一点中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是追求利润，昨天租金低的时候租，今天租金高的时候租，他们可以赚那个差额，他们利用价值规则做生意。 ”。

但是，比讨论更重要的是，关于租赁市场，一线城市有两种倾向。 趋势一:租金的控诉持续增加会带来租金的上升压力。 58安居客房地产研究院的网上数据显示，年上半年，全国一线城市租赁找房数据增加，一线城市中上海租赁申诉量同比增长最大，年第二季度同比增长70.66%。 在持续上涨的控诉下，如果供应量的增加规模不符合控诉，房租上涨的压力就会逐渐增加。 趋势二:租赁公寓的市场份额增加，租赁监督管理要求高。 租赁公寓在一线城市的增加依然在持续，从58安居客线的数据来看，上半年一线城市的租赁公寓流量为10%-15%，明显高于全国平均值，一线城市对租赁公寓的监督管理要求也有其他

对此，胡景晖的看法是，北京市住建委需要就长租公寓进行协商。 他对租赁市场有三个建议:第一，通过全国住房建设体系，迅速确立全国房租指导价格，指导价格每月通过各种途径向平民公布。 第二，如果有指导价格，就会出现异常的交易，老百姓可以通报政府，在提高房价的情况下，建议严格处理的第三，对建设部和各地的建设委员，严格监督管理进入租赁公寓的资本。

58安居客不动产研究院首席解体师张波的提案是:“首先，制度先行，法律有保障。 根据海外发达国家的经验，稳定租金没有必要通过强制手段得到保障。 例如德国制定的租赁法，对租金的上涨幅度有规定，从而实现了租金的稳定性。 现在很多城市公布了租赁相关的文件和政策，但现在国内租赁还没有上升到国家法律水平，保障的力量必须切实提高。 其次，需要合理增加和匹配不同人群的租赁房源。 特别是需要增加中低收入者的保护性租赁房源的供给。 在此基础上，扩大集体土地租赁房源试点，加快部分城市商业住宅改建成租赁房源，在住宅企业自保性用地上市等后段可以切实增加租赁房源的量。 最后，必须对各类租赁运营机构使用“胡萝卜+大棒”政策。 另一方面，包括长期租赁公寓在内的各类租赁运营者在越来越多的政策、税收和信用等方面提供支持，另一方面，各地要扎实开展相关监督管理的业务，严厉调查侵犯承租人的合法权益、擅自提高租金等问题 ”。

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